OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片(piàn)子公司(sī)哲库(kù)科(kē)技，引(yǐn)发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT开(kāi)盘(pán)继(jì)续延续此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施(shī)资产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示(shì)，原始权益(yì)人将继(jì)续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入(rù)项目的原(yuán)始权益人相关(guān)负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期已同步启(qǐ)动了(le)应急预(yù)案，排(pái)摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也(yě)高(gāo)度(dù)关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其(qí)实不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值(zhí)，投资(zī)者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲(zhé)库科技的事(shì)件继(jì)续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级市(shì)场价(jià)格开始震荡走(zǒu)低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT最近(jìn)几个交易日二级(jí)市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上看(kàn)，目(mù)前(qián)上市(shì)的(de)8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园项目出租率有所下降，如(rú)今拟扩(kuò)募的(de)项目又(yòu)遭遇突发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致二级市场价格出现波动。”一(yī)位业内人士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在(zài)上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最近几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示(shì)，目前随着二级市场(chǎng)价(jià)格下(xià)跌，风险也得到一(yī)定释(shì)放(fàng)，但(dàn)是(shì)价格涨跌会(huì)受到基本(běn)面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不(bù)好判断价(jià)格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位业内人(rén)士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅较(jiào)大(dà)，其实有(yǒu)些隐含(hán)收益率高的(de)产(chǎn)品(pǐn)具备一定的(de)投资价(jià)值(zhí)，很适(shì)合稳健类投资(zī)者(zhě)。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济复苏(sū)的步(bù)伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高(gāo)如星(xīng)对此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区最终能顺(shùn)利(lì)解决招商，平稳(wěn)过度对(duì)经营(yíng)现金(jīn)流没有造成大(dà)的影响，“事件性利空(kōng)下(xià)调至(zhì)得这么急(jí)、这么深，加上前(qián)期本身(shēn)园区(qū)类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过(guò)，他也强调，最终还是落到(dào)租(zū)金收入受不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大(dà)，估(gū)计园区会最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到(dào)哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将继(jì)续密(mì)切关注(zhù)哲库(kù)科(kē)技(jì)后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披露(lù)的张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目出租率下降事(shì)项，一(yī)度(dù)二级市场价格出现回(huí)落。在随后召开的(de)业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项进行(xíng)了解(jiě)释说明(míng)，市场信心得到(dào)了(le)一定(dìng)提(tí)振，二级市场价(jià)格(gé)表现也(yě)趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线(xiàn)中国人口第一大省，中国人口第一大省排名下(xià)的(de)扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示了对(duì)张(zhāng)江光大园(yuán)项目的信心，预计(jì)签署意向书和合(hé)同谈判(pàn)中(zhōng)的储备租户(hù)正常转化后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想到仅过了(le)不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新(xīn)的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市(shì)场各方的(de)广泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权益人相关负(fù)责人坦言，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的(de)第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核(hé)实工作(zuò)，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新(xīn)区国(guó)资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍(shào)说，目(mù)前储备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖(gài)了芯片测试(shì)、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信(xìn)息技术(shù)等(děng)产业(yè)客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实(shí)际租户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在(zài)着手通(tōng)过签(qiān)署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重要租(zū)户(hù)。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履约保证(zhèng)金给了(le)我们(men)一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的(de)态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大(dà)园项目一(yī)季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备(bèi)租户(hù)，之前的空置率(lǜ)为何(hé)未(wèi)能得到解决(jué)。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人(rén)解释，张江光大(dà)园一直以来(lái)都坚(jiān)持以市(shì)场化运(yùn)营(yíng)为导(dǎo)向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调(diào)租(zū)和换租都属于正常情况，而这次项目的(de)大租(zū)户退(tuì)租正(zhèng)好发生在市场活跃度(dù)的短期低点，目(mù)前(qián)市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及(jí)时修复后，张江这(zhè)边也作了一(yī)定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户的(de)分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园(yuán)单层以(yǐ)一千(qiān)平的(de)面积(jī)为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租(zū)户自身也会(huì)有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区域内的(de)不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享(xiǎng)和联(lián)合营销(xiāo)方面能更(gèng)加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的(de)定位和展望(wàng)，中国人口第一大省，中国人口第一大省排名相关(guān)负(fù)责人表示(shì)，张江集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)其他在开发的储备项目，这(zhè)些都(dōu)将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资(zī)产上市(shì)平台目标的(de)坚实后盾和(hé)储(chǔ)备(bèi)资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它(tā)未来的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是我们(men)实现(xiàn)基金(jīn)扩(kuò)容(róng)的(de)第一(yī)步，也是至关(guān)重要的一(yī)步(bù)，眼下我(wǒ)们可能面临(lín)了一些(xiē)突发情况(kuàng)需要解(jiě)决，但是这(zhè)和我们(men)在张江科学城这(zhè)三十(shí)年建设(shè)发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能(néng)算是一个非常小的插曲(qū)。我们有信心排(pái)除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的所有负面(miàn)影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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